土地升温刺激房价，新一轮周期来了

来源：吉屋网发布时间：2019-04-26 01:05:00

　　今年一季度，一直延续到现在，房企在二三线城市掀起了抢地的高潮。

　　4月24日，苏州（楼盘）5块地卖了135.7亿，同一天华润在大连（楼盘）花了31亿拿下一幅宅地，溢价49%。

　　4月23日，武汉（楼盘）10幅地块卖了228亿，平均溢价率为15.2%。而这其中，仅融创一家就拿下其中的4块地。

　　更早一点的4月19日，厦门（楼盘）岛外的集美新城，中海地产以38.6亿，楼面价30996元/平米的代价摘得一幅商住地块。中海一直是房企中的稳健派，这次高调拿地可谓给厦门楼市注入了以及强心针。厦门岛外地价突破3万，面粉刺激面包的现象非常明显，当地各大在售项目纷纷收窄了房价折扣。以前有95折甚至8折的房子，但自4月19日以后，该折扣已经不见踪迹。

　　接下来的25/26日，合肥（楼盘）将要集中出让37幅地块，外界也非常关注。

　　面粉决定面包。现在面粉的价格加速上扬，这种压力尚未传导到面包上，而这正是当前楼市内在*的压力。

　　实际上，4月份的土拍回暖不过是一季度高热的延续。

　　3月份，杭州滨江集团(002244)以总价52亿拿下上城12号地块，刷新杭州（楼盘）楼面价记录的方式，蛰伏一年，现在宣告“王”者归来。

　　多家机构数据显示，全国主要城市的土地溢价率至2017年以来一路走低，到2018年10月份左右触及*谷，大约在7%左右，但此后一直回升，到2019年3月份，土地平均溢价率已经超过了20%。整个一季度，全国300城土地成交量是在走低的，但溢价率仍在不断走高。这其中，二三线城市贡献甚大。

　　为什么土地市场会重新热起来，这是我们关心的。

　　实际上，过去两年多以来，全国各地为了遏制房企激进拿地，想出了各种办法，比如给土地限价，再通过配建保障房，竞自持面积，摇号等方式来决定土地归属。除了这些办法之外，更是在房企拿地资金上做出诸多限制。比如，房企用于建设的融资，各种公司债、银行贷款、信托等资金都不得用来买地，还有提高房企拿地资金中的自有资金比例，缩短房企付款周期等等。

　　一系列措施让房企拿地资金捉襟见肘，土地市场也随之降温，直到目前，上述各种条条框框都没有明显松动。

　　那么问题来了，既然这些条条框框都没有松动，为什么房企突然变得有钱了？

　　对房企来说，除了各种融资来支撑购地款，另一大块资金来源就是购房者。

　　我想大家应该能感受到一点，刚刚过去的2018年，外界吐槽2018年盖的房子是史上质量*差的房子，全国各地的房地产建筑工地，事故频发，购房者收房环节维权此起彼伏，有的是因为装修，有的是因为工程质量，有的是因为延期交房……

　　这些现象的背后是全国大中型房企将高周转发挥到极致，拿地开工预售三五个月就得走完，通过极致的高周转，充分利用购房者的*款，以及他们的房贷。此外，为了极致效率的回款，房企们还采取了各种策略来鼓励购房者全款买房，或者筛选全款购房者来卖房子，甚至将应收账款作为标的来再融资。这些变通方案，有的是合规的，有的则是违规的。

　　从目前土地市场的表现来看，房企总归是做到了“失之东隅收之桑榆”。而且对房企来说，这里还有一个“剪刀差”可以赚。2018年以来，土地是相对便宜的，但房价依然是在涨的。销售回款可以支撑房企能拿更多的土地。

　　房企的种种操作，绝大部分购房者完全没有感知的，现在，随着信贷的逐步回暖，一季度房企在土地市场更为激进，这导致楼市回暖的预期已经为大部分人所认可。

　　通过以上分析，我们大概可以知道，未来楼市调控将重点围绕房企展开，围绕土地市场展开，围绕房企购房资金展开，而下游的购房政策只会适当微调。

　　只不过，这一轮调控压力非常大，因为种种关系，房地产依然重要，已经有相当数量的高价地成交，未来必然有相当数量的高价房入市，以房企熟练的高周转手法，相信不会太远。